Erbrecht in Spanien

ERBRECHT IN SPANIEN

TESTAMENT

Bei Todesfall eines Familienangehörigen mit Immobilienbesitz u. Vermögen in Spanien  ist der erste Schritt, zu prüfen, ob ein Testament in Spanien oder Deutschland gemacht worden ist. In Spanien wird ein Zertifikat beim Testamentsregister beantragt, dass aussagt, ob ein Testamt in Spanien besteht. In Deutschland gibt das Nachlassgericht Auskunft darüber, ob ein Testament erstellt worden ist, wodurch der zweite Schritt darin besteht, einen Erbschein beim Nachlassgericht in Deutschland oder über das Deutsche Konsulat in Spanien anzufordern.
Wenn in Spanien kein Testament erstellt wurde, reichen deutsches Testament noch deutscher Erbschein aus, weil in Spanien eine Erbannahme – und Teilungserklärung der Erben in notarieller Form verlangt wird.
Deshalb ist für Residente, die einen Immobilienbesitz in Spanien besitzen, empfehlenswert, ein Testament vor einem spanischen Notar zu erstellen.  Dies erleichtert erheblich die Erbfolge. Bei vielen Notaren an der Costa del Sol gibt es die Möglichkeit, ein zweisprachiges (spanisch-deutsches) Testament beurkunden zu lassen. Bei der Testamentsgestaltung sollte man sich auf jeden Fall  von einem Anwalt, der sich sowohl im spanischen als auch im deutschen Erbrecht auskennt, beraten lassen, da ja für Deutsche deutsches Erbrecht gilt.

ERBSCHAFTSSTEUER

Die spanische Erbschaftssteuer muss 6 Monate nach dem Todesfall bezahlt werden, sonst gibt es Steuerzuschläge von bis zu 20%.
Spanien ist eines der EU-Länder mit der höchsten Erbschaftsteuer  (Besteuerung hängt von Steuerklassse, Immobilienwert, Vorvermögen, etc ab). In Deutschland sind mit der Erbschaftsteuerreform von Januar 2009 die Freibeträge zwischen nahen Verwandten sehr erhöht worden, bis zu 500.000 €, während in Spanien die Freibeträge nur ca. 16.000 € betragen. Es gibt in Spanien seit ein paar Jahren einen speziellen  höheren Freibetrag (Höchstbetrag bis zu 175.000 €) für den Ehegatten, der aber bei  Deutschen oft nur selten anwendbar ist, da bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen sind, wie zum Beispiel, dass beide Ehegatten Residente sind, die Immobilie die nächsten 10 Jahre nicht verkauft werden kann und die Immobilie  selbst benutzt werden muss.
Neben der Erbschaftssteuer muss im Erbfall auch die Plusvalía (gemeindliche Wertzuwachsteuer) bezahlt werden.
Verjährung der Erbschaftssteuer: Die  spanische Erbschaftssteuer verjährt nach 4 Jahren und 6 Monaten.

SCHENKUNG

Leider ist eine Schenkung in Spanien keine Alternative, um Erbschaftssteuer zu sparen, da die Schenkungsteuer noch höher als die Erbschaftssteuer ist, weil die Schenkungsteuer keine Freibeträge beinhaltet.

EINSPARUNG DER ERBSCHAFTSSTEUER

Es gibt eine Möglichkeit, die Erbschaftssteuer etwas einzusparen:Bei einer Immobilie gibt es folgende Gestaltungsmöglichkeit: der Ehepartner erhält ein Wohnrecht/Niessbrauch und das Eigentum geht an die Kinder als Erben.
Bei Rechtsfragen hinsichtlich Baumängeln oder anderen juristischen Fragen können Sie sich jederzeit an die Kanzlei FUCHS LEGAL in el Morche (Torrox-Costa) wenden.

FUCHS LEGAL® ABOGADOS - LAW OFFICE - ANWALTSKANZLEI

Wenn Sie individuelle Fragen im internationalen Erbrecht haben, können Sie sich gerne weiter auf unserer Website www.fuchslegal.com informieren.

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung betreuen wir unsere Mandanten in den Anwaltskanzleien in Marbella und Torrox in internationalen Erbangelegenheiten, wie auch in vielen anderen Rechtsgebieten.

Sie können uns über das Kontaktformular auf der Webpage, per email  info@fuchslegal.com oder telefonisch  (0034) 952967300 kontaktieren.

Rechtsanwältin Regina Fuchs

GRÜNDUNG SPANISCHE S.L.

GRÜNDUNG SPANISCHE S.L.

Die Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L.) ist ungefähr mit der deutschen GmbH vergleichbar.

Zur Gründung einer spanischen S.L. sind folgende Schritte notwendig:

  • Negativzertifikat: Namensabfrage: beim zentralen Handelsregister wird geprüft, ob die gewünschte Gesellschaftsbezeichnung nicht existiert und es müssen noch 2 andere Namensvorschläge gemacht werden.
  • Das Register stellt ein Zertifikat aus, dass nach Ablauf von 3 Monaten beim Zentralregister aktualisiert werden muss, der gewünschte Name wird aber 15 Monate reserviert.
  • Eröffnung eines Bankkontos: ein Bankkonto auf den Namen der zu gründenden Gesellschaft  sollte eröffnet werden.
  • Gründung durch Notarurkunde: es ist eine notarielle Beurkundung der Gründungsurkunde erfoderlich.
  • Die Gründungsurkunde ermöglicht erst das eigentliche Tätigwerden der Gesellschaft. Die Gründungsurkunde enthält die Gesellschaftsstatuten, die sich auf folgendes beziehen:

Bezeichnung der Gesellschaft

  • Gesellschaftszweck: muss genau definiert werden
    Sitz der S.L. ( muss in Spanien sein)Stammkapital: mindestens 3.006 €Gesellschafter und Geschäftsführung: die Struktur der Gesellschaft ist ähnlich wie in Deutschland.
  • Es gibt die Gesellschafterversammlung, die, wenn alle Gesellschafter Deutsche sind, auch in Deutschland stattfinden kann.
  • Die Gesellschaftsstruktur kann unterschiedlich gestaltet werden, es kann ein Alleingeschäftsführer oder auch mehrere allein- oder gesamtvertretungsberechtigte Geschäftsführer benannt werden.
  • Es kann aber auch eine Person Geschäftsführer sein und die anderen Teilhaber.
  • Bei grösseren Unternehmen gibt es auch die Möglichkeit der Bildung eines Vorstandes.
  • Geschäftsnummer (C.I.F.): es wird eine provisorische Geschäftsnummer beantragt.
  • Einschreibung ins Handelsregister
  • Anmeldung beim spanischen Finanzamt
  • Legalisierung von Handelsbüchern beim Handelsregister

HAFTUNG

  • Die S.L. haftet mit dem Stammkapital.
  • Die Gesellschafter und der Geschäftsführer haften grundsätzlich nicht.
  • Wenn es sich jedoch um Steuerschulden handelt, lässt sich in der spanischen Rechtsprechung eine vermehrte Tendenz zum Haftungsdurchgriff erkennen.
  • Man unterscheidet zwischen gemeinschaftlicher und subsidiärer Haftung.
  • Gemeinschaftliche Haftung bedeutet, dass sowohl die Gesellschaft als auch der Geschäftsführer gleichrangig für Steuerschulden haften und subsidiäre Haftung, dass der Geschäftsführer nur haftet, wenn alle Zahlungsforderungen gegen die Gesellschaft ausgeschöpft sind.

SONSTIGES

  • Die Gründung der Gesellschaft muss von einem spanischen Notar beurkundet werden. Man braucht für die Gründung nicht in Spanien anwesend sein, weil dafür eine Vollmacht ausreicht.
  • Die Beschlüsse werden nach dem Gesetz mit der Mehrheit gefasst. Es können aber aber auch eigene Regeln festgelegt werden.
  • Der Stimmanteil wird von der Anzahl der Beteiligungen bestimmt.
  • Die Gründung einer spanischen Gmbh dauert ca. einen Monat.

GRÜNDUNGSKOSTEN

  • Kosten für das Namenszertifikat beim  zentralen Handelsregister in  Madrid: ca. 20-30€.
  • Stammkapital, dafür muss auf einer spanischen Bank ein Konto eröffnet werden, mindestens 3.006 €.
  • Notarkosten: abhängig vom Stammkapital
  • Gründungssteuer: 1,25 % des Stammkapitals
  • Kosten für die Eintragung ins Handelsregister: ca. 200 €.
  • Legalisierung von Handelsbüchern beim Handelsregister: ca. 50 bis 60 €

ANFALLENDE STEUERN

  • Mehrwertsteuer (IVA).
  • Einkommenssteuer für Angestellte und freie Mitarbeiter (IRPF).
  • Einbehalt für die Anmietung von Gewerberaum (Retención procedente del arrendamiento de inmuebles urbanos).
  • Gesellschaftssteuer (Impuesto sobre sociedades).
  • Ausschüttung von Dividenden (wird in Spanien für nicht Residente mit 15% besteuert).

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RENTENANTRAG IN SPANIEN

RENTENANTRAG IN SPANIEN

Antrag auf Rentenzahlung.

Der Antrag auf Rentenzahlung sollte einige Zeit vor dem Erreichen der Altersgrenze bei der zuständigen Rentenbehörde gestellt werden.

Welche Rentenbehörde ist zuständig?

Bei Wohnsitz in Deutschland wird der Antrag beim zuständigen Rentenversicherungsträger in Deutschland gestellt.

Bei Wohnsitz in Spanien muss der Antrag bei der zuständigen spanischen Stelle der spanischen staatlichen Sozialversicherung, Instituto Nacional de la Seguridad Social (INNS) des Wohnorts, die den Antrag an die entsprechende deutsche Stelle weiterleitet, gestellt werden.

Auch wenn man in Spanien wohnt, aber hier nicht gearbeitet und somit keine Rentenversicherungsbeiträge eingezahlt hat, ist es möglich, den Antrag beim zuständigen Rentenversicherungsträger in Deutschland zu stellen.

Antragsstellung

Wenn jemand Versicherungszeiten in Deutschland und in Spanien zurückgelegt hat, gilt der in einem Staat gestellte Rentenantrag gleichzeitig als Antrag auf eine entsprechende Rente im anderen Staat.

Es muss also nur ein Antrag gestellt werden.
Der Versicherungsträger, bei dem der Antrag gestellt worden ist, informiert den anderen ausländischen Träger und leitet das Rentenverfahren ein.

Unterlagen, die für den Rentenantrag benötigt werden:

  • Geburtsurkunde/Sterbeurkunde/Heiratsurkunde
  • Aufrechnungsbescheinigungen
  • Nachweise über Ausbildungszeiten
  • Meldekarten der Arbeitsämter
  • Nachweise über Krankheitszeiten
  • Berechnung der Rente
  • Für einen Anspruch auf eine deutsche Rente zählen auch bestimmte ausländische Zeiten mit.

Für die Berechnung der Rente gilt der Grundsatz, dass jeder Mitgliedstaat oder Abkommensstaat die Rente nur aus seinen eigenen Zeiten und nach seinen Rechtsvorschriften zahlt.

Da in den jeweiligen Mitgliedstaaten unterschiedliche Anspruchsvoraussetzungen zu erfüllen sind, prüft jeder Versicherungsträger getrennt, ob nach seinen nationalen Rechtsvorschriften ein Rentenanspruch besteht und zahlt gegebenenfalls eine Rente.

Daher ist es möglich, dass man aus mehreren Staaten jeweils eine Rente erhalten, je nachdem, wo Versicherungszeiten zurückgelegt wurden.

Eine „Gesamtrente“ oder „Europarente“ gibt es nicht.

Erhalt einer deutschen Rente

Auch bei einem Aufenthalt in Spanien wird die deutsche Rente monatlich im voraus bezahlt.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten:

  • Auf ein Konto in Deutschland oder in Spanien.
  • Per Scheck an Ihre Anschrift auf ein angegebenes Konto im Ausland
    Lebensbescheinigung: von seiten der Rentenversicherungsträger findet einmal im Jahr eine Prüfung statt, ob die Voraussetzungen einer Rentenzahlung noch gegeben sind.

Diese besteht in einer Lebensbescheinigung, einer mehrsprachigen Erklärung zum Weiterbezug der Rente, die von einer Auslandsvertretung oder auch von einer anderen Stelle wie Banken, Notare, Gemeindeverwaltungen, etc. bestätigt werden muss.
Versteuerung der Rente in Spanien: in Spanien unterliegt die Rente der Steuerpflicht. Ausnahme: Beamtenpension, die aufgrund des deutsch-spanischen Doppelsteuerungsabkommen nicht in Spanien besteuert werden muss.

Die Anwaltskanzlei kümmert sich um die gesamte Abwicklung des Rentenantrags, ist aber auch auf andere juristische Themen spezialisiert.
Die Kontaktdaten sind: Tel. +34 952 96 73 00,
e-mail: info@fuchslegal.com

IMMOBILIENÜBERTRAGUNG IN SPANIEN

Bei Immobilieneigentum in Spanien stellt sich oft die Frage, wie man dieses geschickt und kostengünstig auf die Angehörigen überträgt.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Übertragung von Immobilieneigentum in Spanien, wenn auch die meisten mit einem hohen Kostenfaktor verbunden sind.

Übertragung der Immobilie

Leider kann die Immobilie nicht auf die Angehörigen übertragen werden, ohne dass ein notarieller Verkauf stattfindet, d.h., die Umschreibung des Eigentums wird notariell beurkundet. Ausserdem muss die Immobilie zu einem Mindestwert, dem sogenannten Verkehrswert, verkauft werden. Zur Berechnung wird der Katasterwert der Immobilie mit einem Faktor, der je nach Gemeinde verschieden ist, multipliziert. Dieser Wert ergibt dann den Marktwert. Wenn der Verkauf unter diesem Wert notariell beurkundet wird, kommt es zu erheblichen Steuernachzahlungen.
Kosten, die bei einem Verkauf der Immobilie anfallen:
• Plusvalia: die Plusvalia (Wertzuwachssteuer) ist eine Gemeindesteuer, die nach dem ansteigendem Grundstückswert berechnet wird. Bei einem Verkauf wird die Plusvalia normalerweise vom Verkäufer bezahlt, kann aber auch im Falle eines Übereinkommens vom Käufer bezahlt werden.
• ITP (Grunderwerbssteuer) : in Höhe von 7% des Kaufpreises).
• Einkommenssteuer: Gewinnbesteuerung beim Immobilienverkauf von Nicht-Residente: 3%.
• Weitere Gebühren
Notargebühr: die Höhe hängt vom notariellen Kaufpreis ab (ca. 500-600 Euro).
Gebühr für Eintragung in das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) (ca. 300-400 Euro).
Der notarielle Kaufvertrag muss ins Grundbuch eingetragen werden, um rechtsgültiger Besitzer der Immoblie zu sein.

Testament

Für Residente und Nicht-Residente, die einen Immobilienbesitz in Spanien haben, ist empfehlenswert, ein öffentliches Testament vor einem spanischen Notar zu erstellen. Dies erleichtert erheblich die Erbfolge. Bei vielen Notariaten an der Costa del Sol gibt es die Möglichkeit, ein zweisprachiges (spanisch-deutsches) Testament beurkunden zu lassen. Bei der Testamentsgestaltung sollte man sich auf jeden Fall von einem Anwalt, der sich sowohl im spanischen als auch im deutschen Erbrecht auskennt, beraten lassen, da ja für Deutsche deutsches Erbrecht gilt.
Es ist auch möglich, ein handgeschriebenes Testament zu verfassen. Der Vorteil des öffentlichen Testaments vor einem Notar ist, dass dieses automatisch im zentralen Erbregister in Madrid registriert wird, so dass beim Todesfall ein Zertifikat beim zentralen Erbregister beantragt wird.

Testament mit Wohnrecht

Desweiteren gibt es die Möglichkeit, ein Testament mit Wohnrecht (Niessbrauch), zum Beispiel für den überlebenden Ehegatten zu gestalten. In diesem Fall geht das Eigentum direkt auf die Kinder als Erben über, wodurch die Erbschaftssteuer, die in Spanien sehr hoch ist, für den Ehegatten wegfällt und dieser nur Steuer für das Wohnrecht zu begleichen hat, die wesentlich geringer ist.

Schenkung

Leider ist eine Schenkung in Spanien keine Alternative, um das Eigentum auf die Angehörigen zu übertragen, da die Schenkungsteuer noch höher als die Erbschaftssteuer ist, weil die Schenkungsteuer keine Freibeträge beinhaltet, die für europäische Ausländer in Frage kommen würden.

Wenn Sie Fragen zu diesem oder anderen rechtlichen Themen haben sollten, können Sie sich gerne an mich wenden.

Die Mindestgebühr für eine Rechtsberatung beträgt 59 € inkl. MwSt.
Hinsichtlich der Zahlungsweise kontaktieren Sie uns bitte online oder telefonisch (+34 952 967 300).

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MIETRECHT IN SPANIEN

MIETRECHT IN SPANIEN

Es tritt das spanische Mietgesetz 29/1994 in Kraft, das zwischen Vermietung von Wohnräumen und Vermietung von Geschäftsräumen unterscheidet.

Form des Mietvertrags

Der Mietvertrag sollte schriftlich verfasst werden. In dem Vertrag werden die  Personalien des Mieters und Vermieters, die Beschreibung des Mietobjekts, die Mietdauer, die Miethöhe und andere von den Parteien gewünschte Klauseln aufgeführt.
Das heisst aber nicht, das ein mündlicher Mietvertrag ungültig ist.

Mietdauer

Nach  Art. 9 des Mietgesetzs kann die Mietdauer frei bestimmt werden. Wenn die Mietdauer weniger als 5 Jahre beträgt,  verlängert sich, zum Zeitpunkt des Beendigung des Mietverhältnis,  dieses automatisch um 1 Jahr bis zu insgesamt 5 Jahren, ausser wenn der Mieter dem Vermieter mindestens 30 Tage vor Ablauf des Mietverhältnis mitteilt, dass er dieses beenden will. Wenn der Vermieter im Vertrag festlegt, dass er den Wohnraum zur Eigennutzung braucht, kommt es zu keiner automatischen Verlängerung.
Nach Ablauf der 5 Jahre kann der Vermieter den Mietvertrag beenden, indem  er den Mieter mindestens 30 Tage vorher benachrichtigt. Andernfalls wird der Vertrag nochmals um 3 Jahre automatisch verlängert.
Wenn im Vertrag keine Mietdauer angegeben wird,  beträgt diese 1 Jahr.

Kaution

Gemäss Art. 36 des spanischen Mietgesetzes beträgt die Kaution für die Mietung von Wohnraum eine Monatsmiete und bei Geschäftsräumen 2 Monatsmieten.

Miethöhe

Die Miethöhe wird frei von den Parteien bestimmt (Art. 17 des Gesetzes). Die Miete muss in den ersten 7 Tagen des jeweiligen Monats bezahlt werden, ausser anderweitiger vertraglicher Vereinbarung. Das spanische Gesetz erlaubt eine jährliche Mieterhöhung in Höhe des IPC
(Indice de Precios de Consumo), ein Verbraucherpreisindex, der in den letzten Jahren ca. 3-4 % betrug. So kann es also jährlich zu einer Mieterhöhung von ca. 3-4% kommen.

Wer zahlt die Nebenkosten?

Die allgemeinen Kosten, wie zum Beispiel, die Raten der Hausverwaltung, Eigentümergemeinscahft, Benutzung des Swimming-pools, des Aufzugs, etc. müssen normalerweise vom Vermieter bezahlt werden.
Die individuellen Nebenkosten, wie Wasser, Strom, Telefon, etc.  werden vom Mieter bezahlt.

Reparaturen in der Wohnung

Es muss zwischen 2 Arten von Reparaturen unterschieden werden:

  • Erhaltungsarbeiten: Der Vermieter ist verantwortlich für alle Reparaturen, die nötig sind, um die Bewohnbarkeit zu erhalten, ausser wenn der Mieter oder höhere Gewalt diese Schäden verursacht haben. Kleinere Reparaturen, die durch die normale Abnutzung entstehen, müssen vom Mieter bezahlt werden.
  • Schönheitsreparaturen: Reparaturen, die der Verschönerung der Immobilie dienen, müssen, wenn mit ihrer Durchführung nicht bis zur Beendigung des Mietvertrages gewartet werden kann, vom Mieter toleriert werden. Sollten die Reparaturarbeiten länger als 20 Tagen dauern, hat der Mieter einen Anspruch auf eine prozentuale Senkung der Miete.

Verkauf der Mietwohnung:  Die Rechte des Mieters

Bei Verkauf des Mietobjekts hat der Mieter ein Vor-bzw. Rückkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht verplichtet den Vermieter,   dem Mieter  die Immobilie schriftlich zum Verkauf anzubieten, wobei dem Mieter eine Frist von 30 Tagen gesetzt wird, um sich für oder gegen eine Verkauf zu entscheiden. Wenn der Vermieter seine Verpflichtung nicht einhält und dem Mieter die Immobilie nicht anbietet, kann der Mieter innerhalb von 30 Tagen ein Rückkaufsrecht ausüben.

Beendigung des Mietverhältnis

Gemäss Art. 27.2 des Gesetzes, kann der Vermieter den Mietvertrag in folgenden Fällen beenden:

  • Nichtbezahlung der Miete oder der Beträge, die der Mieter  zu zahlen hat.
  • Nichtbezahlung der Kaution
  • Nicht erlaubte Untervermietung oder Abtretung
  • Bei  arglistiger Zufügung von Schäden oder von nicht erlaubten Umbauten, wenn die Erlaubnis des Vermieters notwendig ist.
  • Wenn im Mietobjekt störende, ungesunde , schädigende , gefährliche oder unerlaubte Tätigkeiten stattfinden.

Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen, wenn

  • die in der Immobilie anfallenden Reparaturen, die die Bewohnbarkeit beinträchtigen, vom Vermieter nicht durchgeführt werden.
  • er vom Vermieter in der Benutzung der Wohnung gestört oder gehindert wird.

Der Mietvertrag kann, abgesehen von den aufgeführten Kündigungsgründen, noch in anderen 2 Fällen beendet werden:

  • Verlust des Mietobjekts durch nicht vom Vermieter verursachte Umstände, z. B. Erdbeben.
  • Baufälligkeitserklärung der Immobilie durch die entsprechende Behörde.

Wenn Sie Fragen zum Mietrecht oder anderen rechtlichen Themen haben sollten, können Sie sich gerne an mich wenden.

E-mail: info@fuchslegal.com Tel. +34 952 967 300.

BAUMÄNGEL IN SPANIEN

BAUMÄNGEL

Für Baugenehmigungen, die nach dem 6. Mai 2000 erteilt worden sind, findet das spanische Bauordnungsgesetz (LOE 38/1999) Anwendung.  Für vor diesem Datum erteilte Baugenehmigungen gilt der Artikel 1591 des spanischen Zivilgesetzbuches. Die Unterschiede in der Anwendung werden später erklärt.
Das Bauordnungsgesetz bezieht sich auf Neubauten, Erweiterungen und Renovierungs- und Reparaturarbeiten.
Beteiligte am Bauprozess
Das Gesetz beschreibt  erstmals die am Bauprozess Beteiligten und deren Haftung:

  • Bauträger
  • Projektingenieur
  • Bauunternehmer
  • Bauleiter

Grundsätzlich ist für Schäden am Bauwerk der Bauträger und Bauunternehmer und für Schäden, die den Boden oder die Bauleitung betreffen, bzw. Planungsfehler, der Archikekt verantwortlich.Abnahme

Die Abnahme des Bauwerkes ist für die Anwendung der Gewährleistungs- und Verjährungsbestimmungen wichtig, d.h. vor der Abnahme treten die allgemeinen Vertragsbestimmungen des spanischen Zivilgesetzbuches in Kraft und nach der Abnahme das spanische Bauordnungsgesetz.
Es gibt verschiedene Formen der Abnahme:

  • Ausdrückliche vorbehaltslose Abnahme
  • Ausdrücklich unter Vorbehalt erklärte Abnahme
  • Stillschweigende Abnahme

Ausserdem werden nicht durchgeführte Arbeiten rechtlich anders behandelt als Mängel. Bei den nicht erstellten Arbeiten hat der Bauherr verschiedene Möglichkeiten: entweder auf Fertigstellung bestehen oder den Vertrag kündigen und die Rückzahlungen geleisteter Beträge verlangen.

Verborgene Mängel

Gemäss Artikel 1.484 des spanischen Zivilgesetzbuches haftet der Verkäufer sowohl bei einem Neubau als auch bei Kauf einer älteren Immobilie bei verborgenen Mängeln für einen Zeitraum von 6 Monaten. Einzige Ausnahme: wenn der Käufer im Immobilien-bzw. Baubereich fachkundig ist, entfällt diese Haftung für versteckte Mängel.
Für offensichtliche Mängel gibt es nach Bauabnahme keinen Gewährleistungsanspruch mehr.
Gewährleistungsfrist bei Baumängeln
Das spanische Bauordnungsgesetz unterscheidet für Bauwerke, deren Baugenehmigung nach dem 6. Mai 2000 erteilt wurden, drei Gewährleistungsfristen:

  • 10 Jahre für Strukturschäden
  • 3 Jahre für Schäden, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen
  • 1 Jahr für Schäden, die die Ausbauelemente oder Oberflächengüte betreffen

Für Baugenehmigungen, deren Erteilung vor dem 6. Mai 2000 stattfand, gilt der Artikel 1.591 des spanischen Zivilgesetzbuches, der eine Garantie von 10 Jahren für Baumängel jeder Art vorschreibt.
Verjährungsfrist
Die Verjährungsfrist ist nicht mit der Gewährleistungsfrist zu verwechseln. Die Verjährungsfrist, die nach Artikel 18 des Gesetzes 2 Jahre beträgt, beginnt zu dem Zeitpunkt, zu dem die Schäden entstehen und wird mit Kenntnis des Eigentümers von den Schäden gleichgesetzt.
Pflichtversicherung für den Bauträger und Bauunternehmer
Nach dem spanischen Bauordnungsgesetz ist sowohl der Bauträger als auch der Bauunternehmer verpflichtet, eine Pflichtversicherung abzuschliessen.
Der Bauunternehmer muss eine dreijährige Versicherung für die Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen und eine zehnjährige Versicherung für Strukturfehler abschliessen.
Der Bauträger hat die Verpflichtung, sich ein Jahr lang gegen Schäden, die die Ausbauelemente oder die Oberflächen betreffen, zu versichern.

Praktische Tipps

Im  Falle von Baumängeln sollte zu einem frühen Zeitpunkt anwältliche Hilfe in Anspruch genommen werden,  vor allem wegen der oben genannten Verjährungsfrist von 2 Jahren. Ein grundsätzlicher Hinweis: bevor Mängel durch den Bauherrn oder Käufer selbst beseitigt werden, sollte  der Eigentümer den Unternehmer mit Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel aufgefordern. Diese Aufforderung muss notariell oder mittels Burofax zugestellt werden. Wenn es zur Klageeinreichung beim Gericht kommen sollte, muss von einem Sachverständigen ein Gutachten über die Baumängel erstellt werden.
Bei Rechtsfragen hinsichtlich Baumängeln oder anderen juristischen Fragen können Sie sich jederzeit an die Kanzlei FUCHS LEGAL in el Morche (Torrox-Costa) wenden.

Die Mindestgebühr für eine Rechtsberatung beträgt 59 € inkl. MwSt.

Hinsichtlich der Zahlungsweise kontaktieren Sie uns bitte online oder telefonisch (+34 952 967 300).

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