MIETRECHT IN SPANIEN

MIETRECHT IN SPANIEN

Es tritt das spanische Mietgesetz 29/1994 in Kraft, das zwischen Vermietung von Wohnräumen und Vermietung von Geschäftsräumen unterscheidet.

Form des Mietvertrags

Der Mietvertrag sollte schriftlich verfasst werden. In dem Vertrag werden die  Personalien des Mieters und Vermieters, die Beschreibung des Mietobjekts, die Mietdauer, die Miethöhe und andere von den Parteien gewünschte Klauseln aufgeführt.
Das heisst aber nicht, das ein mündlicher Mietvertrag ungültig ist.

Mietdauer

Nach  Art. 9 des Mietgesetzs kann die Mietdauer frei bestimmt werden. Wenn die Mietdauer weniger als 5 Jahre beträgt,  verlängert sich, zum Zeitpunkt des Beendigung des Mietverhältnis,  dieses automatisch um 1 Jahr bis zu insgesamt 5 Jahren, ausser wenn der Mieter dem Vermieter mindestens 30 Tage vor Ablauf des Mietverhältnis mitteilt, dass er dieses beenden will. Wenn der Vermieter im Vertrag festlegt, dass er den Wohnraum zur Eigennutzung braucht, kommt es zu keiner automatischen Verlängerung.
Nach Ablauf der 5 Jahre kann der Vermieter den Mietvertrag beenden, indem  er den Mieter mindestens 30 Tage vorher benachrichtigt. Andernfalls wird der Vertrag nochmals um 3 Jahre automatisch verlängert.
Wenn im Vertrag keine Mietdauer angegeben wird,  beträgt diese 1 Jahr.

Kaution

Gemäss Art. 36 des spanischen Mietgesetzes beträgt die Kaution für die Mietung von Wohnraum eine Monatsmiete und bei Geschäftsräumen 2 Monatsmieten.

Miethöhe

Die Miethöhe wird frei von den Parteien bestimmt (Art. 17 des Gesetzes). Die Miete muss in den ersten 7 Tagen des jeweiligen Monats bezahlt werden, ausser anderweitiger vertraglicher Vereinbarung. Das spanische Gesetz erlaubt eine jährliche Mieterhöhung in Höhe des IPC
(Indice de Precios de Consumo), ein Verbraucherpreisindex, der in den letzten Jahren ca. 3-4 % betrug. So kann es also jährlich zu einer Mieterhöhung von ca. 3-4% kommen.

Wer zahlt die Nebenkosten?

Die allgemeinen Kosten, wie zum Beispiel, die Raten der Hausverwaltung, Eigentümergemeinscahft, Benutzung des Swimming-pools, des Aufzugs, etc. müssen normalerweise vom Vermieter bezahlt werden.
Die individuellen Nebenkosten, wie Wasser, Strom, Telefon, etc.  werden vom Mieter bezahlt.

Reparaturen in der Wohnung

Es muss zwischen 2 Arten von Reparaturen unterschieden werden:

  • Erhaltungsarbeiten: Der Vermieter ist verantwortlich für alle Reparaturen, die nötig sind, um die Bewohnbarkeit zu erhalten, ausser wenn der Mieter oder höhere Gewalt diese Schäden verursacht haben. Kleinere Reparaturen, die durch die normale Abnutzung entstehen, müssen vom Mieter bezahlt werden.
  • Schönheitsreparaturen: Reparaturen, die der Verschönerung der Immobilie dienen, müssen, wenn mit ihrer Durchführung nicht bis zur Beendigung des Mietvertrages gewartet werden kann, vom Mieter toleriert werden. Sollten die Reparaturarbeiten länger als 20 Tagen dauern, hat der Mieter einen Anspruch auf eine prozentuale Senkung der Miete.

Verkauf der Mietwohnung:  Die Rechte des Mieters

Bei Verkauf des Mietobjekts hat der Mieter ein Vor-bzw. Rückkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht verplichtet den Vermieter,   dem Mieter  die Immobilie schriftlich zum Verkauf anzubieten, wobei dem Mieter eine Frist von 30 Tagen gesetzt wird, um sich für oder gegen eine Verkauf zu entscheiden. Wenn der Vermieter seine Verpflichtung nicht einhält und dem Mieter die Immobilie nicht anbietet, kann der Mieter innerhalb von 30 Tagen ein Rückkaufsrecht ausüben.

Beendigung des Mietverhältnis

Gemäss Art. 27.2 des Gesetzes, kann der Vermieter den Mietvertrag in folgenden Fällen beenden:

  • Nichtbezahlung der Miete oder der Beträge, die der Mieter  zu zahlen hat.
  • Nichtbezahlung der Kaution
  • Nicht erlaubte Untervermietung oder Abtretung
  • Bei  arglistiger Zufügung von Schäden oder von nicht erlaubten Umbauten, wenn die Erlaubnis des Vermieters notwendig ist.
  • Wenn im Mietobjekt störende, ungesunde , schädigende , gefährliche oder unerlaubte Tätigkeiten stattfinden.

Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen, wenn

  • die in der Immobilie anfallenden Reparaturen, die die Bewohnbarkeit beinträchtigen, vom Vermieter nicht durchgeführt werden.
  • er vom Vermieter in der Benutzung der Wohnung gestört oder gehindert wird.

Der Mietvertrag kann, abgesehen von den aufgeführten Kündigungsgründen, noch in anderen 2 Fällen beendet werden:

  • Verlust des Mietobjekts durch nicht vom Vermieter verursachte Umstände, z. B. Erdbeben.
  • Baufälligkeitserklärung der Immobilie durch die entsprechende Behörde.

Wenn Sie Fragen zum Mietrecht oder anderen rechtlichen Themen haben sollten, können Sie sich gerne an mich wenden.

E-mail: info@fuchslegal.com Tel. +34 952 967 300.