IMMOBILIENÜBERTRAGUNG IN SPANIEN

Bei Immobilieneigentum in Spanien stellt sich oft die Frage, wie man dieses geschickt und kostengünstig auf die Angehörigen überträgt.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Übertragung von Immobilieneigentum in Spanien, wenn auch die meisten mit einem hohen Kostenfaktor verbunden sind.

Übertragung der Immobilie

Leider kann die Immobilie nicht auf die Angehörigen übertragen werden, ohne dass ein notarieller Verkauf stattfindet, d.h., die Umschreibung des Eigentums wird notariell beurkundet. Ausserdem muss die Immobilie zu einem Mindestwert, dem sogenannten Verkehrswert, verkauft werden. Zur Berechnung wird der Katasterwert der Immobilie mit einem Faktor, der je nach Gemeinde verschieden ist, multipliziert. Dieser Wert ergibt dann den Marktwert. Wenn der Verkauf unter diesem Wert notariell beurkundet wird, kommt es zu erheblichen Steuernachzahlungen.
Kosten, die bei einem Verkauf der Immobilie anfallen:
• Plusvalia: die Plusvalia (Wertzuwachssteuer) ist eine Gemeindesteuer, die nach dem ansteigendem Grundstückswert berechnet wird. Bei einem Verkauf wird die Plusvalia normalerweise vom Verkäufer bezahlt, kann aber auch im Falle eines Übereinkommens vom Käufer bezahlt werden.
• ITP (Grunderwerbssteuer) : in Höhe von 7% des Kaufpreises).
• Einkommenssteuer: Gewinnbesteuerung beim Immobilienverkauf von Nicht-Residente: 3%.
• Weitere Gebühren
Notargebühr: die Höhe hängt vom notariellen Kaufpreis ab (ca. 500-600 Euro).
Gebühr für Eintragung in das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) (ca. 300-400 Euro).
Der notarielle Kaufvertrag muss ins Grundbuch eingetragen werden, um rechtsgültiger Besitzer der Immoblie zu sein.

Testament

Für Residente und Nicht-Residente, die einen Immobilienbesitz in Spanien haben, ist empfehlenswert, ein öffentliches Testament vor einem spanischen Notar zu erstellen. Dies erleichtert erheblich die Erbfolge. Bei vielen Notariaten an der Costa del Sol gibt es die Möglichkeit, ein zweisprachiges (spanisch-deutsches) Testament beurkunden zu lassen. Bei der Testamentsgestaltung sollte man sich auf jeden Fall von einem Anwalt, der sich sowohl im spanischen als auch im deutschen Erbrecht auskennt, beraten lassen, da ja für Deutsche deutsches Erbrecht gilt.
Es ist auch möglich, ein handgeschriebenes Testament zu verfassen. Der Vorteil des öffentlichen Testaments vor einem Notar ist, dass dieses automatisch im zentralen Erbregister in Madrid registriert wird, so dass beim Todesfall ein Zertifikat beim zentralen Erbregister beantragt wird.

Testament mit Wohnrecht

Desweiteren gibt es die Möglichkeit, ein Testament mit Wohnrecht (Niessbrauch), zum Beispiel für den überlebenden Ehegatten zu gestalten. In diesem Fall geht das Eigentum direkt auf die Kinder als Erben über, wodurch die Erbschaftssteuer, die in Spanien sehr hoch ist, für den Ehegatten wegfällt und dieser nur Steuer für das Wohnrecht zu begleichen hat, die wesentlich geringer ist.

Schenkung

Leider ist eine Schenkung in Spanien keine Alternative, um das Eigentum auf die Angehörigen zu übertragen, da die Schenkungsteuer noch höher als die Erbschaftssteuer ist, weil die Schenkungsteuer keine Freibeträge beinhaltet, die für europäische Ausländer in Frage kommen würden.

Wenn Sie Fragen zu diesem oder anderen rechtlichen Themen haben sollten, können Sie sich gerne an mich wenden.

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